土地の値段は何で決まるの？

2021年秋から2022年にかけていろいろな物の価格が値上がりました。

身近な所では電気・ガス料金・食料品そしてガソリン代も高騰しており、これらの値上がりの原因は原油にあります。

これら以外に値上がりしているものとして不動産価格があります。

最近では下記のようなニュースが載っていました。

「2022年首都圏の新築マンションが高騰しています。」

首都圏新築マンション、バブル期超えの6260万円　21年 - 日本経済新聞

不動産経済研究所が25日発表した2021年の首都圏新築マンションの発売戸数は、前年比23.5%増の3万3636戸だった。前年実績を上回るのは3年ぶり。平均価格は2.9%上昇の6260万円とバブル期を超え過去最高を更新。東京23区は7.5%上...

www.nikkei.com

高騰の要因は用地取得費や人件費の上昇と言われています。

そこで今日は土地の値段はどのようにして決まるのか調べてみました。

土地の値段を決定する基準として４つの評価額があります。

それぞれについて説明していきます。

公示価格

公示価格は国土交通省が土地鑑定委員会で選定された専門家によって毎年公示され誰でもHPなどから確認することができます。

様々な取引（土地・建物付き・条件が異なる取引、過去から最近までの取引など）の価格を見ることができるようになり、不動産の価格の目安がたてやすくなります。

また不動産の取引をしようとする時には誰でも、近くで行われたさまざまな取引と簡単に比較でき、安心して不動産の取引を行えるようにすることが目的です。

国土交通庁の土地総合情報システムから土地の価格を調べることができます。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

www.land.mlit.go.jp

都道府県、市町村と選択していくと年や住宅地・商業地などの土地の用途など絞りこんで検索できます。

価格は平方メートルで表示されています。

坪単価で換算したい場合

1坪は約3.3平方メートル、1平方メートルは約0.3025坪になります。

例　100平米（m2）なら　30.25坪になります。

基準地標準価格

基準地標準価格は各都道府県が選んだ基準地の価格のことです。

都道府県知事が毎年基準地の価格を判定しています。その目的は適正な土地価格の形成など、公示地価と同じです。

固定資産評価額

固定資産評価額は市町村が固定資産税を計算する際に使います。表示価格の７割くらいです。

自治体によっては公開しているところもあります。

東京都では　東京都主税局　路線価公開（23区）で確認できます。

相続税評価額（路線価）

相続税評価額は相続税や贈与税において土地等の価額は、時価により評価することとされています。

しかし、相続税等の申告に当たり、土地等について自分で時価を把握することは難しいので相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から、国税局では毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定めて公開しています。

財産評価基準書｜国税庁

財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

www.rosenka.nta.go.jp

こちらも地図で検索すると路線価が出てきます。路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。

例　　　← 300D →

この路線価は、１平方メートル当たり300,000円（借地権割合「D」は60%）を表します。

記号	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％

※人から借りている土地の上に建物を建てている場合、その土地について相続税を計算するときには、借地権割合に従って評価額を出さなければなりません。上記の例では”300D”となっているため、借地権割合は６0％となります。

詳細は、「路線価図の説明を見る」で確認できます。

これ以外に実勢価格（時価）と呼ばれるものがあります。

価格は需要と供給で決まります。土地の需要に対して供給が少なければ高くなり、供給のほうが多くなる状況であれば低くなります。

一般的に好景気の場合、土地は資産価値を認められて価格が上昇し、景気が悪くなれば下がります。

このように実勢価格はさまざまな要因によって大きく変動します。

日本は景気が良くなってないのにこのようにマンションが高騰してるのは、なんだか不思議な感じがしますが、ただ海外を見ると世界中の多くの国ではインフレが進んでいます。

海外の人からすれば円安・ドル高にあり日本のものが買いやすくなっており、コロナ禍の影響で今世界のお金が膨らみ過ぎています。

その影響が日本の不動産価格の上昇をもたらしているのかもしれません。

日本では給与は上がらないが　物価や不動産の価格は上がっていく。

この状態をスタグフレーションと言います。

これから不動産購入を考えている方は、不動産屋の話を安易に聞くのではなくこの「４つの価格」特に公示価格をご自身で確認する事をおすすめします。