新しい形の不動産投資をご紹介します。

クラウドファンディングという言葉を最近よく聞くようになりました。

もともとクラウドファンディング（Crowdfunding）とは、インターネットのサイトでやりたいことを発表し、賛同してくれた人から広く資金を集める仕組みです。ネット上でのコミュニケーションや決済が一般的になったことが、普及を後押ししました。

最近はクラウドファンディングを利用した不動産投資が広く普及してきています。

今日は不動産投資の仕組みと新しい形のクラウド型不動産投資について説明します。

不動産投資

マンションやアパート、オフィスビルなどを投資家が直接購入して収益を得ることをいいます。

個人では「大家さん」になることです。

不動産投資の仕組み

・定期収入が見込めます。

家賃収入は将来の年金対策になり所有している間は定期収入になります。

・流動性が低いため長期保有が前提となることや金利上昇によりローンの返済額が増加すること

・空き室や家賃滞納リスクが発生することがあります

 収入の方法

・不動産が値上がりしたら売る（売却益＝キャピタルゲイン）

・不動産を貸して賃貸収入を得る

 向いている人

長期でしっかりとした収入を得たい。将来の対策をしたい。

不動産投資は長期の比較的安定した家賃収入が入るため、将来の不労所得や年金対策となるだけではなく、相続することで生命保険代わりとして活用できたり節税効果も期待できます。

REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）とは、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる家賃収入や売買益を投資家に還元する商品です。

テナントから得られる賃貸料などから、管理手数料などを差し引いた額を分配金として受け取れます。 

不動産の運用などの実際の業務は、不動産投資法人が委託する外部の専門家（資産運用会社など）が行います。

少ない金額から購入できます
通常、株式投資や債券投資には、ある程度まとまった資金が必要になります

しかし投資信託であれば、１万円程度から手軽に始めることができます
専門家により運用されます

・金利リスク
・流動性リスク
・信用リスク
・外部要因(地震・自然災害）よるリスク

不動産物件が自然災害などの被害より損害を受けると賃貸収入が予定どおり入ってこなくなる可能性があります。また空室になった場合も同様です
景気の状況によって賃貸料が下がることがあります

※この外部要因はどの不動産投資にもいえることです。

向いている人

比較的安全に資産を増やしたい

少額にて、不動産への投資が可能となるため、個人投資家から非常に人気のある商品です。

また、大量の資金をもとに多数の物件を所有しているため安定した配当収入が見込め実物の不動産を保有する場合と違い、換金性も高くなっていることが魅力です

クラウド型不動産投資

インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家様に分配する仕組みです。

ネットから申し込みが出来るため、人気のあるものは募集後すぐに完売してしまうほどです。

実際の不動産を所有しなくてもよい

少額から始められ実際に不動産を所有することがない。
また現物不動産投資の場合、資金の用意だけでなく書類や手続きなどが必要になりますが、クラウドファンディングでの投資はわずらわしい契約実務や不動産管理をインターネットで簡略化できます。

景気に左右されにくい、安定投資

賃料収入をもとに配当を行いますので、マーケットの影響を受けにくい安定的な配当が可能です。

不動産物件数

多くの銘柄から選べる株式投資や、実際の物件を購入する不動産投資に比べると業社が取得した物件のために数は限られています。

不動産投資クラウドファンディングサービスは新しい投資サービスのため、需要に対して供給がまだ追い付いていない状況といえるでしょう

レバレッジが利かない

不動産投資クラウドファンディングは「ローリスク・ミドルリターン」といわれ、安定した利回りを得られると言われていますが、その反面、レバレッジが利きません。

※レバレッジとは、自分の資金以上の大きなお金で投資取引をすることを言います。

クラウド型不動産投資では、自分の出資した金額に対して、利益が分配されます。

そのため、少額で大きなリターンを狙っている人や、短期的に利益を得たい人には向いていないと言えます。不動産投資クラウドファンディングは、安定した運用をしたい人に向いています。

流動性の低さ

不動産投資クラウドファンディングでは、出資から配当払込日まで原則、出金することができません。そのため、運用期間中は、出資したお金は引き出すことができないと思ってください。

不動産投資クラウドファンディングに出資するときには、急にお金が必要になった時に困らない範囲の余剰資金で投資を行なうことをおすすめします。

クラウド型不動産投資を扱う企業

選び方として

・不動産特定共同事業許可がある企業

「不動産特定共同事業法」とは

不動産特定共同事業に参加する投資家の保護を目的とした法律です。
不動産特定共同事業とは、不動産会社等が複数の投資家からの出資を受け、現物の不動産に関する事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業のことをいいます。

不動産特定共同事業を行うには、行政当局から許可を得ることが必要となります。
不動産特定共同事業許可を得ている会社を選んでください。

参考：不動産特定共同事業許可業社165社　内　電子取引業許可数約35社

・きちんと情報開示をおこなっている企業

投資家に対して「損益計算書」「貸借対照表」など会社の健全性を図れる指標を公開している企業

おすすめの投資型クラウドファンディング会社

都市綜研インベストファンド株式会社

不動産ファンドみんなで大家さん管理・運営を行なってる会社

販売代理はみんなで大家さんの販売株式会社です。

創業22年　過去に取り扱った商品数５０以上

1口100万円からの出資　

利回り6％～７％

解約はいつでも可能

Creal

東京に本社を置き東京の物件をメインにしています

老人ホーム・保育園・キャンプ場など多種にわたる物件

出資後に物件を選択できます

1口1万～運用期間が4ヶ月からと短期間の物件

年利３％～6.5％

エードMYバンク

関西圏の不動産特定共同事業社です。

関西エリアに特化しており

事業用不動産（ロードサイド型）を中心とした物件を扱っています。

母体が不動産売買・仲介を行なっている会社です。

1口10万円～　投資初心者向き

年利５％～

多くのクラウド型不動産投資は優先劣後システムを採用しています

優先劣後システムとは

利益の配当や投資対象物件で生じた損失の負担について、出資者の間で優先順位をつけることです。

お客様の出資を優先出資、業者からの出資を劣後出資とする仕組みで、物件から生じた利益は優先的に投資家に配当し、損失が出た場合は事業社の出資金から優先的に負担する仕組みになっています。

出資割合を優先出資がおおよそ80%、劣後出資が20%となっており劣後出資よりもお客様の優先出資の出資金の返還や分配金を優先させます。

まとめ

投資にはどれもリクスとリターンはつきものです。

人によってリスクの幅はそれぞれ違います。

今回紹介した
・現物の不動産投資
・少額からできるリート
・今人気のクラウドファンディング

リスクも投資額も自分の範囲内で選ぶことができます。

初心者の方はリスクの少ないもの、少額から始められるものをオススメします。

大切なことは、持っている資産をすべて投資するのではなく、現金や一部はすぐに換金できるもの、そして分散投資することをすすめます。

今投資をやっている方も分散投資をするうえでも、不動産投資をポートフォリオの１つに入れてみることも検討してみてください。